こんにちは。
足立区五反野のタカラ住販株式会社です。

賃貸物件を探していると、物件情報に「定期借家契約2年」などと書かれていることがあります。

「普通の賃貸契約と何が違うの？」
「2年経ったら必ず退去しないといけないの？」
「そのまま住み続けることはできないの？」

今回は、そんな「定期借家契約」について、分かりやすくご説明します。

普通借家契約とは？

一般的な賃貸住宅で多く使われているのが「普通借家契約」です。

たとえば契約期間が2年間となっていても、期間が終われば必ず退去しなければならないわけではありません。

借主が引き続き住むことを希望し、契約上の問題などがなければ、更新して住み続けるのが一般的です。

また、貸主側から契約の更新を拒絶したり、退去を求めたりする場合には「正当事由」が必要となります。

定期借家契約とは？

一方、「定期借家契約」は、あらかじめ契約期間を決めておき、その期間が満了すると契約が終了する賃貸借契約です。

たとえば、

「定期借家契約2年間」

という契約であれば、原則として2年間で契約は終了します。

普通借家契約のような「更新」はありません。

ここが一番大きな違いです。

では、2年後には必ず退去？

「定期借家だから、絶対に2年で出なければならない」

とは限りません。

貸主・借主双方が合意すれば、契約期間満了後に『新たに契約（再契約）』をすることは可能です。

ただし、これは「更新」とは違います。

貸主が「今回は再契約をしません」と判断した場合には、原則として契約期間満了で退去することになります。

そのため、定期借家物件を借りる際には、

「再契約は可能なのか」
「再契約の実績はあるのか」
「再契約時にどのような費用がかかるのか」

などを事前に確認しておくことが大切です。

なぜ定期借家契約にするの？

貸主側にも、定期借家契約を選ぶ理由があります。

たとえば、

・数年後に自分や家族が住む予定がある
・将来的に建物を建て替える予定がある
・一定期間だけ物件を貸したい
・契約期間を明確にして賃貸したい

といったケースです。

特に建て替えや取り壊しなど、将来の予定が決まっている物件では、定期借家契約が利用されることがあります。

定期借家契約は「悪い契約」ではありません

「定期借家」と聞くと、

「借主に不利なのでは？」

と思われる方もいらっしゃいます。

しかし、定期借家契約そのものが悪いわけではありません。

大切なのは、普通借家契約との違いをきちんと理解して契約することです。

家賃や立地などの条件が自分に合っていて、「この期間だけ住めればいい」という方には、定期借家物件が合う場合もあります。

逆に、「できるだけ長く住み続けたい」という方の場合には、再契約の条件などをしっかり確認しておく必要があります。

契約書は「よく分からないまま」署名しないことが大切です

賃貸借契約書には、契約期間だけでなく、更新・再契約、解約、原状回復、違約金など、さまざまな内容が記載されています。

特に定期借家契約は、普通借家契約とは仕組みが異なります。

「更新できると思っていた」
「ずっと住めると思っていた」

ということにならないよう、契約前に内容を確認しておきましょう。

タカラ住販株式会社では、賃貸物件のご紹介だけでなく、契約内容についてもできるだけ分かりやすくご説明することを心掛けています。

足立区・五反野周辺で賃貸物件をお探しの方、また、所有している物件を「普通借家にするか、定期借家にするか」でお悩みのオーナー様も、お気軽にご相談ください。

タカラ住販株式会社
地域密着で、賃貸・管理・売買まで不動産に関するご相談を承っております。

「実家を相続したけれど、誰も住んでいない」
「親が住んでいた家が、荷物も残ったままになっている」
「売るか貸すか決められず、とりあえずそのまま…」

最近、このような相続をきっかけとした空き家のご相談が増えています。

空き家は、所有しているだけでも固定資産税などの負担がかかります。また、人が住まなくなると換気や清掃の機会が減り、建物の傷みが思った以上に早く進んでしまうことがあります。

庭の草木が伸びてしまったり、郵便物がたまったり、雨漏りや設備の故障に気づくのが遅れたりすることもあります。

「まだ急がなくても大丈夫」と思っているうちに、管理の負担が大きくなってしまうケースも少なくありません。

相続した不動産、まず何をすればいい？

相続したご実家や土地について、

「兄弟で相続したけれど、どうしたらいい？」
「名義変更はしたけれど、この先どうすれば？」
「売却した方がいいのか、持っていた方がいいのか分からない」

など、最初から答えが決まっている方ばかりではありません。

私自身、宅地建物取引士に加え、相続診断士の資格を取得しております。

相続した不動産について、「売る・貸す・持っておく」などの選択肢を整理しながら、お客様やご家族のお考えを伺い、その不動産をこれからどうしていくのがよいのか、一緒に考えることを大切にしています。

空き家＝売却だけではありません

不動産会社へ相談すると、「すぐに売却を勧められるのでは？」と思われる方もいらっしゃるかもしれません。

でも、空き家の選択肢は売却だけではありません。

建物の状態や立地、ご家族のご意向によって、

・そのまま所有して管理する
・リフォームして賃貸に出す
・現状のまま売却する
・不動産会社による買取を検討する
・建物を解体して土地として活用・売却する

など、さまざまな方法があります。

大切なのは、「今すぐ売るかどうか」ではなく、その不動産をこれからどうしていくことがご家族にとって一番よいのかを考えることだと思っています。

地元の不動産会社として、相続したその先まで

タカラ住販株式会社は、足立区・五反野エリアを拠点に、賃貸管理・売買仲介・不動産買取などを行っています。

「古い家だけど売れる？」
「荷物が残ったままでも相談できる？」
「売るのと貸すのではどちらがいい？」
「相続したけれど、何から始めればいいか分からない」

そんな段階からでも大丈夫です。

空き家は、単なる「不動産」ではなく、ご両親が暮らした家、ご家族の思い出が残る家であることも多いものです。

だからこそ、急いで結論を出すのではなく、まずは状況を整理するところから始めてみませんか。

「まだ売ると決めていないけれど、ちょっと相談してみたい」

そんなご相談も大歓迎です。

宅地建物取引士・相続診断士として、そして地域の不動産会社として、お客様と一緒に考えながらお手伝いいたします。

どうぞお気軽にタカラ住販株式会社へご相談ください。

　岩田 典子
宅地建物取引士・相続診断士

不動産の資料や重要事項説明書を見ていると、
「建築基準法第42条第1項第5号道路」という言葉が出てくることがあります。

「道路なのは分かるけれど、普通の道路と何が違うの？」
「家の前がこの道路でも大丈夫？」
と疑問に思われる方も多いのではないでしょうか。

今回は、不動産の購入や売却にも関係する「42条1項5号道路」について、できるだけ分かりやすくご説明します。

42条1項5号道路は「位置指定道路」と呼ばれます

建築基準法第42条第1項第5号道路は、一般的に「位置指定道路」と呼ばれています。

土地を分譲して住宅などを建てる際、敷地が建築基準法上の道路に接するよう、新しく道路をつくり、その道路の位置について行政から指定を受けたものです。

見た目は普通の道路でも、自治体が所有・管理する公道ではなく、個人や複数の土地所有者などが所有する私道となっているケースもあります。

「道路に接しているから大丈夫」とは限りません

建物を建築するためには、原則として敷地が建築基準法上の道路に2m以上接していることが必要です。これを「接道義務」といいます。

そのため、不動産を購入するときには、

「目の前に道路があるから大丈夫」

と判断するのではなく、その道路が建築基準法上どのような道路として扱われているのかを確認することが大切です。

42条1項5号道路として指定されている道路であれば建築基準法上の道路ですが、実際の不動産取引では、さらに詳しい確認が必要になる場合があります。

私道の場合は「誰が所有しているか」も重要です

位置指定道路では、道路部分が私有地になっていることがあります。

例えば、

• 道路全体を複数の所有者で共有している

• 道路をいくつかに分け、それぞれ別の所有者が所有している

• 宅地と一緒に道路部分の持分を所有している

など、所有形態は物件によってさまざまです。

そのため、登記簿や公図などを確認して、道路部分の所有者や権利関係がどうなっているのかを調べることも重要です。

売買するときは、もう一歩詳しく確認します

位置指定道路に接している物件だからといって、それだけで「問題のある物件」というわけではありません。

住宅地では位置指定道路は珍しいものではなく、通常の住宅地として利用されているケースもたくさんあります。

ただし、不動産を購入・売却するときには、

接道状況、道路の指定状況、道路部分の所有関係、通行や掘削に関する権利関係などを確認することが大切です。

特に古くからある住宅地では、現在の状況だけを見ても分からないことがあります。

必要に応じて区役所などの行政機関で道路の指定状況を調査したり、登記簿・公図・測量図などを確認したりします。また、土地の境界や測量など専門的な確認が必要な場合には、土地家屋調査士などの専門家へ相談することもあります。

不動産は「道路」の確認がとても大切です

土地や一戸建てを購入するとき、多くの方は建物の間取りや築年数、駅からの距離などに目が行きます。

しかし、不動産の価値や将来の建替えを考えるうえでは、「どの道路に、どのように接しているのか」も非常に重要なポイントです。

「42条1項5号道路と書いてあるけれど、どういう意味？」
「この土地は将来建替えできる？」
「家を売りたいけれど、前面道路が私道になっている」

このような場合は、資料だけで判断せず、道路や権利関係まで確認することをおすすめします。

タカラ住販株式会社では、足立区を中心に地域密着で不動産の売買・賃貸・管理に携わっています。

不動産について「こんなことを聞いてもいいのかな？」ということでも、お気軽にご相談ください。